Итоги 2011 года на вторичном рынке в России

Ушедший год на рынке недвижимости стал первым послекризисным: цены на "вторичку" в российских городах месяц за месяцем постепенно росли, а в начале зимы эксперты констатировали забытое за кризисное время предновогоднее оживление спроса.
По данным федерального портала по недвижимости "Мир квартир", за 2011 год цена квадратного метра увеличилась почти в 90% исследованных регионов, а в 34% городов прирост за год составил более 10%.

Деньги дешевеют, недвижимость дорожает
По данным мониторинга портала "Мир квартир", проведенного на вторичных рынках 32 городов России, за год средняя стоимость квадрата выросла в 29 городах, а снизилась лишь в 3. Пиковые значения наблюдались в Сибири: максимальный прирост – 14,6% - был отмечен в Красноярске, где цена квадратного метра выросла с 42554 до 48763 рублей. Максимальное снижение – -9% - в Томске: там квадрометр подешевел с 45102 до 41048 рублей. При этом в 11 городах из исследованных 32 прирост средней цены квадратного метра составил более 10%.

"Цены медленно, но неотвратимо росли, дешевое жилье постепенно вымывалось, однако новые объекты уже выставлялись по более высокой цене, и таким образом нижняя ценовая граница сдвигалась в сторону увеличения", - отмечает генеральный директор портала "Мир квартир" Виктор Щеблецов.

Правда, эксперты отмечают, что эти процессы не столько демонстрируют повышение цен на недвижимость, сколько серьезное удешевление денег. "Недвижимость - это миллионы, поэтому рост более заметен. Если сравнить, как за этот год выросли цены на продукты, на вещи, на коммунальные услуги, то рост цен на квартиры лишь демонстрирует общую тенденцию к удешевлению денег. И размеры подорожания в целом сравнимы с данными по общей инфляции", - говорит Виктор Щеблецов.

Спрос растет
Тем не менее, многие эксперты отмечают значительную активность на вторичном рынке. В частности, было отмечено сентябрьское и предновогоднее повышение спроса, который был обусловлен многими факторами.

Во-первых, оживление российской экономики в целом, во-вторых, новостям о грядущем кризисе, и, в-третьих, колебанием курсов валют, что заставило покупателей вновь обратиться к недвижимости как к инструменту сохранения денег. Росту спроса серьезно способствовало и увеличение объемов выданных кредитов.
По данным Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК), с января по август 2011 года в России выдано 288,3 тыс. ипотечных кредитов на сумму в 396,6 млрд руб., что в 1,8 раза больше в количественном и в 2 раза - в денежном выражении, чем за аналогичный период 2010 года. АИЖК прогнозировало, что по итогам года объем выданных кредитов составит около 640 млрд руб.

Кроме того, оживлению на рынке посодействовали и банки, которые этой осенью стали активно предлагать покупателям ипотечные кредиты на интересных условиях, серьезно повысив их доступность для платежеспособного населения.

Но от размера не зависит
Эксперты портала "Мир квартир" констатируют, что динамика роста или падения цены квадратного метра не зависит от размера города. Разные динамики наблюдались и в городах-миллионниках, где рост цены квадратного метра составил от 14,4% (Екатеринбург) до 3,6% (Ростов-на-Дону), и в городах с количеством населения от 500 000 до миллиона (от +14,6% в Красноярске до -9% в Томске), а также в группе городов с населением до 500 000 человек (например, +13,1% в Смоленске и +0,5% в Твери).

"На механизмы ценообразования на вторичном рынке оказывают влияние совершенно другие процессы: экономическая ситуация в стране и регионе, объемы ипотечного кредитования, нового строительства и прочее", - говорит Виктор Щеблецов.

Самая дорогая – Москва, самый дешевый – Курск
По итогам 2011 года регионами с самой дорогой недвижимостью по-прежнему остаются Москва (средняя цена кв. м. 180538 руб.), Санкт-Петербург (88138 руб.) и Подмосковье (71677 руб.).

Несмотря на то, что по динамике роста цен столицы оказались в середине списка (рост в Москве – 7%, в Питере - 8,8%), а Московская область оказалась почти в конце (рост составил всего 1,4%), в денежном эквиваленте эти изменения оказались весьма неприятны для покупателей.

В Москве подорожали все категории жилья: рост в сегменте негабаритных "однушек" составил 6,1% (средняя цена такой квартиры – 5127982 рублей, почти на 300 000 рублей больше, чем год назад), обычных однокомнатных – 3,8% (6091421 рублей, на 200 000 дороже) и даже "трешки" подросли в цене на 0,8% (до 14452223 рублей). Изменения очень заметны в нижней границе эконом-класса.
"Если весной 2010 года "двушка" в Филях в кирпичной пятиэтажке стоила 5,5 млн рублей, то уже весной 2011 - 6,5 млн рублей, а сейчас такие квартиры выставлены за 7,5 млн рублей", - отмечает Виктор Щеблецов, генеральный директор портала "Мир квартир". В целом за год стоимость квадратного метра увеличилась на 11751 рублей, преодолев сначала психологическую отметку в 170 000 рублей, а в ноябре и в 180 000 рублей.

В Санкт-Петербурге квадратный метр увеличился, на первый взгляд, незначительно, всего на 7120 рублей. Однако для покупателей это обернулось серьезной доплатой, так как подорожала недвижимость всех категорий. Однокомнатные квартиры выросли в цене на 14,7%: теперь самая недорогая "однушка" в среднем обойдется в 2794149 рублей, на 358356 рублей дороже, чем в прошлом году. А за "полноразмерную" однокомнатную придется доплатить 454033 рублей (средняя цена такой квартиры – 3552838 рублей). За двухкомнатную придется выложить дополнительно уже больше полумиллиона – 567767, так как средняя цена выросла на 12,4% (до 5157977 рублей).

Цены во всех остальных исследованных городах серьезно отстают от столиц, однако и тут можно отметить своих лидеров. Это Екатеринбург (62166 руб. за кв. м.), Хабаровск (57493 руб. за кв. м.) и Ростов-на-Дону (52721 руб. за кв. м.). Самая низкая стоимость "вторички" отмечена в Курске (31694 руб. за кв. м.), Ульяновске (33172 руб. за кв. м.) и Новокузнецке (33446 руб. за кв. м.). По сравнению с 2010 годом список лидеров и аутсайдеров по цене квадратного метра остался практически без изменений (разве что некоторые города поменялись местами).

Лидеры: Красноярск, Екатеринбург и Тюмень
По итогам года в тройку "ТОП +3" от портала "Мир квартир" попали Красноярск (+14,6%), а также Екатеринбург и Тюмень, где прирост за год составил +14,4%. Во всех этих городах эксперты отмечают дефицит предложения на фоне улучшения экономической ситуации в регионе и росте доходов населения.

В Красноярске повышение цен на вторичном рынке произошло на фоне экономического роста и сокращения объемов нового строительства.
"По данным Росстата за 9 месяцев в Красноярском крае в этом году выросла добыча нефти и газового конденсата, увеличились доходы населения, но при этом сократилось новое жилищное строительство, что, вполне логично, сказалось на ценах квартир", - говорит Виктор Щеблецов, генеральный директор портала "Мир квартир".

В городе подорожали все категории недвижимости: от негабаритных "однушек" (+11,6% за год, средняя цена такой квартиры – 1629897 рублей) до "трешек" (+8,5%, средняя цена - 3330000 рублей). Наиболее серьезно – на 13% - выросли в цене самые востребованные в регионе двухкомнатные квартиры, в среднем на приобретение такой недвижимости потребуется 2501215 рублей.
"Вполне возможно, люди, работающие на севере края, рассматривают Красноярск как город, в котором будут жить после ухода на пенсию", - предполагает Виктор Щеблецов. По размеру среднедушевых денежных доходов населения Красноярский край занимает 1 место среди субъектов РФ Сибирского федерального округа (20610,2 рубля).

В Тюмени наибольшим спросом пользуется самое доступное жилье – однокомнатные квартиры, при этом сильнее всего – на 13% - выросли цены на негабаритные "однушки". Для того, чтобы приобрести такую квартиру покупателю потребуется в среднем 1605680 рублей. Цены на недвижимость большей площади увеличились за год не так серьезно, например, приобретение средней "двушки" обойдется в 2858499 рублей, что всего на 3,9% больше, чем в прошлом году.

На рынке Екатеринбурга ситуация выглядит похоже: экономический рост и увеличение доходов населения привели к стабильно высокому спросу на недвижимость на фоне ограниченного предложения, так как во время кризисного периода 2008-2009 года объемы нового строительства существенно сократились. Это сказалось на ценах вторичного рынка, причем по всем категориям. Даже наиболее дорогие и большие по площади квартиры в течении года выросли в цене на 14,7%, теперь на покупку средней "трешки" в Екатеринбурге потребуется 4572867 рублей (на полмиллиона больше, чем в прошлом году).

Следует отметить, что серьезный рост также продемонстрировали цены на недвижимость в Пензе (+14%, до 38890 руб.), Казани (13,7%, до 47314 руб.), Тольятти (13,2%, до 37312 руб.), Смоленске (13,1%, до 39724 руб.), Воронеже (12,8%, до 41093 руб.), Уфе (11,5%, до 50578 руб.) и Белгороде (10,2%, до 48082 руб.).

Аутсайдеры: Томск, Хабаровск и Новокузнецк
Лидерами "ТОП -3" от портала "Мир квартир" по итогам 2011 года стали Томск, где цена квадратного метра снизилась на 9% до 41048 рублей, Хабаровск (-3,6%, до 57493 рублей) и Новокузнецк (-0,7%, до 33446 рублей).

В Томске за год подешевели все категории недвижимости: от "однушек" (-10,3%) до "трешек" (- 3%). На покупку стандартной однокомнатной теперь потребуется на 200 000 рублей меньше, чем в прошлом году (1787801 рублей), а трехкомнатная обойдется покупателю в 3502302 рублей. "На фоне возросших объемов жилищного строительства, достаточно высоких зарплат снижение цен на вторичном рынке Томска выглядит странно, однако вполне объясняется социальными причинами. Каждый пятый житель города – студент, а получив образование, молодые люди массово уезжают в более крупные города, например, Новосибирск, где выше оклады и проще пробиться начинающему специалисту", - отмечает гендиректор агентства RWAY Александр Крапин. Томск – город старых домов и старых людей.

В Хабаровске упала не только цена квадратного метра, но и средняя цена квартир, выставленных на продажу (на 14,3%, до 3236801 рублей). Если небольшие квартиры подешевели незначительно (-0,6% - снижение на "однушки"), то более дорогие квартиры потеряли в цене от 3 до 10%, например средняя сумма, требующаяся на приобретение трехкомнатной квартиры, стала меньше на 4,7% (3798356 рублей).

Корректировку цен в Хабаровске эксперты прогнозировали еще весной. По словам Александра Крапина, к низким зарплатам, неоправданно высоким ценам на недвижимость, высокому уровню преступности и прочим добавилась трагические события в Японии. Эксперт прогнозировал, что в 2011 году увеличится число россиян, желающих покинуть регион. "Они будут выставлять недвижимость на продажу, и, как следствие, к осени может произойти снижение цен по всем сегментам", - говорил Александр Крапин, и итоги года показали, что его предположения сбылись.

В Новокузнецке по сравнению с прошлым годом цены практически не изменились, он остался одним из городов с самой доступной недвижимостью. Цена однокомнатных квартир здесь осталась на прежнем уровне, немного (на 0,4%) подешевели "двушки": в среднем двухкомнатная квартира обойдется покупателю в 1653890 рублей. Наиболее серьезное снижение эксперты отметили в сегменте трехкомнатных квартир: за год они подешевели на 4,7%, и средняя цена выставленной на продажу "трешки" сейчас составляет 2179847 рублей (на 110 000 руб. меньше, чем в конце прошлого года).