Рейтинг самых перспективных промзон в пределах ТТК

Заместитель мэра Москвы по вопросам градостроительной политики и строительства Марат Хуснуллин заявил о том, что в ближайшее время 7400 га промзон столицы могут подвергнуться регенерации. При этом на промышленные территории будут застраиваться многофункциональной недвижимостью: офисами, гостиницами и жильем. Аналитики компании Penny Lane Realty составили рейтинг самых перспективных с точки зрения месторасположения промзон для реализации объектов недвижимости внутри ТТК.

1. Бадаевский пивоваренный завод и карандашная фабрика ОАО «Фабрика им. Сакко и Ванцетти»

Площадь территории — 14,5 га

На месте Бадаевского пивзавода и карандашной фабрики «Сакко и Ванцетти» по адресу Кутузовский проспект д.12 и 14 в 2004 году планировалось построить элитный жилой комплекс «Парк-Сити» площадью 220 тыс. кв.м и стоимостью более 350 млн долларов, а также 85 тыс. кв. м офисной и 5 тыс. кв. м торговой недвижимости. Инвесторами проекта выступали ГК «ПИК» и Абсолютбанк, консультантом была назначена компания Hines. В 2005 году производство пишущих принадлежностей «Сакко и Ванцетти» было перенесено во Владимирскую область, и через 2 года на территории бывшей фабрики начались строительные работы. Однако Бадаевский пивоваренный завод правительство Москвы решило оставить на прежнем месте, поэтому проект «Парк-Сити» до сих пор остается нереализованным.

«На мой взгляд, из всех промзон в пределах ТТК Бадаевский пивзавод обладает самым лучшим месторасположением, — считает Максим Жуликов, директор по развитию департамента офисной недвижимости Penny Lane Realty. — Объект находится в центре деловой активности, но при этом имеет выход на красивую набережную, поэтому и жилые, и офисные объекты здесь будут востребованными среди огромного числа компаний и частных лиц».

2. Текстильная фабрика «Трехгорная мануфактура»

Площадь территории — 12 га

В 2006 году на месте текстильной фабрики «Трёхгорной мануфактуры», принадлежащей холдингу «Базовый элемент», планировалась построить 250 тыс. кв. м коммерческой недвижимости, включая торговые площади, офисные здания и многофункциональный комплекс. Также в результате реорганизации территории промышленного предприятия на Рочдельской улице должен был появиться «Текстильный музей», культурный центр и несколько жилых объектов. Сейчас проект находится на стадии «заморозки».

По мнению Максима Жуликова, промзона обладает шикарным месторасположением: фабрика находится в трех домах от здания правительства на оживленной набережной в престижном районе Москвы. С точки зрения возведения коммерческих площадей, этот район идеален для объектов премиум-класса. При реализации офисного проекта помещения здесь будут более ликвидными и престижными, чем в «Москва-Сити», а арендные ставки одними из самых высоких в Москве — не менее 1000 за кв. м в год без учета НДС.

3. Промзона на Бережковской набережной

Площадь территории — 29 га

29 га промышленных территорий вдоль Бережковской набережной вместе с находящейся на них недвижимостью принадлежат международной холдинговой группе «Лираль» (Liral Group). В 2007 году компания планировала реализовать проект комплексной застройки промзоны, согласно которому на месте снесенных объектов должны были появиться два офисных здания и торговый центр общей площадью150 тыс. кв. м, гостиница, а также 660 тыс. кв.м жилой недвижимости. Проект предполагал развитую инфраструктуру в виде торгово-сервисных и спортивно-развлекательных комплексов. На данный момент строительные работы на участке не ведутся.

«Опасения может вызывать лишь пропускная способность Бережковской набережной, однако обширная площадь промзоны позволяет при желании расширить трассу или создать дополнительные дублирующие магистрали, — рассказывает Максим Жуликов. — Многие известные компании захотели бы снять офис в данном районе. Такую большую территорию нельзя развить одномоментно: здесь на протяжении не одного года будет ездить строительная техника, стоять строительные городки, что в среднесрочной перспективе может сказаться на престижности проекта. Данная промзона вполне сравнима с „Москвой-Сити“ по возможной скорости ее развития и масштабу строительства».

4. Завод «Слава»

Площадь территории — 4,5 га

В 2008 году банк «Глобэкс» совместно с компаний «Стольный град» объявили о масштабном строительстве коммерческих объектов на месте часового завода «Слава» по адресу Ленинградский проспект, д.8. Завод общей площадью 200 тыс. кв.м предполагалось снести и на его месте реализовать один из крупнейших проектов в Москве, включающий 6 зданий общей площадью 480 тысяч кв. м. Из них 213 тыс. кв. м отводилось под офисные площади, а 97 тыс. кв. м — под торгово-развлекательную часть. Реализация проекта на данный момент приостановлена.

«Конечно, расположение объекта вблизи Белорусского вокзала означает и определенные проблемы с парковкой, и риск транспортного коллапса при реализации новых объектов недвижимости, — рассуждает Максим Жуликов. — Не думаю, что строительство торговых площадей здесь будет целесообразно, однако офисные здания разумного метража вполне можно построить при условии хорошей обеспеченности проекта машиноместами. Собственник территории снес старые помещения завода „Слава“, что является очевидным „плюсом“, т.к. редевелопмент промзоны не позволил бы организовать столь необходимые там парковочные места и точно создал бы проблемы транспортного характера».

5. Фабрика «Большевик»

Площадь территории — 5 га

С 2008 года экспертиза Москомнаследия не может определить историко-культурную ценность здания фабрики «Большевик», т.е. никакие действия с объектом собственники производить не могут. В разное время инвесторы хотели реконструировать фабрику под торговые и гостиничные площади или снести здание и на его месте построить бизнес-центр. Вопрос со статусом объекта, расположенного по адресу Ленинградский проспект д.15, до сих пор остается нерешенным. Общая площадь производственных помещений фабрики составляет 40-50 тыс. кв. м.

«Безусловно, фабрика „Большевик“ уступает по престижности месторасположения вышеперечисленным объектам и потенциальная ценовая категория реализуемых там проектов будет ниже примерно на 10%, — говорит Максим Жуликов. — Тем не менее, бизнес-центр или апартаменты в данном месте будут пользоваться высоким спросом среди арендаторов и покупателей».

«На всех перечисленных площадках новые офисные центры или жилые дома не ухудшат транспортную ситуацию в районе, т.к. территория данных промзон обладает хорошими условиями для организации подземной и надземной парковки, а также подъездных путей, — резюмирует Максим Жуликов. — Из всех этих объектов более всего приспособлены под редевелопмент „Трехгорная мануфактура“ и фабрика „Большевик“. Остальные промышленные помещения проще снести: например, Бадаевский пивоваренный завод включает лишь несколько корпусов административного назначения, которые пригодны для реконструкции. Сейчас большинство заброшенных заводов в пределах ТТК простаивают без действия, а разрешение строительства там коммерческих объектов, пусть и не в таких больших объемах, как задумалывалось раньше, принесет московскому правительству ощутимую денежную прибыль и сделает центр столицы более привлекательным».